旧金山硅谷市场数据

美联储的政策在起作用，但主要影响房地产市场

简要概述： 第三季度全国房屋的中位价格下降了3.8%，仅比2022年6月创下的历史最高水平低4.7%，反映了典型的季节性趋势。尽管第三季度房贷利率上升了0.6%，但房价在2023年第三季度并没有显著下降。 10月份，30年期平均抵押贷款利率达到了自2020年10月以来的最高水平，为7.79%。不断攀升的高利率继续将潜在买家排除在市场之外，并阻止那些被锁定在超低利率下的卖家进入市场。 第三季度实际国内生产总值（通货膨胀调整后的GDP）环比增长了4.9%，表明经济整体强劲。尽管失业率上升了0.3%至3.9%，但就业市场仍然强劲。通货膨胀在第三季度上升，几乎是美联储2%目标利率的两倍，因此短期内不太可能降息。

注意：您可以在以下部分末尾找到《大事记》的图表和图形。

一切都与利率有关

房价仍然接近历史最高水平，主要是由于持续低库存水平，尽管30年期平均抵押贷款利率在10月达到了7.79%的23年来的最高水平。很难过分强调高抵押贷款利率对住房市场的完整影响；简而言之，它们是市场放缓的主要推动因素。例如，考虑到抵押贷款融资的成本，购买者购买中位数房屋的每月成本实际上比2022年6月房价达到峰值时高出11%。回顾一下，当美联储在2022年初开始提高利率时，房屋的中位每月成本从那时到现在增加了76%。

那么，在过去的22个月里，即使融资成本飙升，为什么房价仍然居高不下呢？对于卖家来说，价格必须保持较高，否则他们就不会进入市场。根据摩根大通的数据，约75%的美国房主的抵押贷款利率低于4%，这使得卖家不愿进入市场。如果价格普遍下降，甚至更少的卖家会进入市场，因为他们可能负担不起新房，因为利润率太低。尽管人们因各种原因搬家，但一般来说，很少有卖家是因为别无选择而出售房屋。即使卖家在房屋销售中毫不赚钱，从低于4%的抵押贷款转变为将近8%的利率是完全不吸引人的。现在进入市场的卖家需要获利，以便能够为他们的下一处住房融资更少，以抵消更高的抵押贷款利率。当然，这是针对现有房屋而言，但新建筑也没有太大差异。对于房屋建筑商来说，材料和融资成本也更高，当房屋的建造成本更高时，价格也会上涨。

通货膨胀也没有帮助市场。人们感觉比三年前贫富差距更大，他们的感觉是正确的。仅在2020年9月到2023年9月的短短三年里，美元购买力已经减少了约15%，与前10年（2010年9月到2020年9月）的购买力损失相同。尽管通货膨胀有所下降，但这只是意味着价格上涨的速度比去年慢 —— 这是好事，但并没有使任何东西变得更加负担得起。购买力下降和较高的抵押贷款利率的结合只会减少市场参与者，从而减缓市场。

不同地区和个别房屋可能有别于全国趋势，因此我们在下方提供了一个本地简报，以为您提供对您所在地区的深入报道。总体而言，高价区域（西部和东北部）受到了抵押贷款利率上涨的冲击比便宜市场（南部和中西部）更为严重，这是由于利率上涨的绝对美元成本以及新建房屋的有限能力。一如既往，我们将继续监测住房和经济市场，以便为您在购买或出售房屋时提供最佳指导。

硅谷本地简报

简要概述：截至今年，硅谷的Single-family home 价格有所上涨。今年，Scondo价格表现较为复杂，圣马特奥和圣塔克拉拉出现了增长，而圣克鲁斯的价格下降。我们预计第四季度房价将保持相对稳定。 从9月到10月，主动挂牌房源略有下降，打破了八个月的上升趋势。与去年同期相比，库存减少了12%，突显了在理想市场购房的一项挑战。 供应库存的月数表明市场正在逐渐朝着平衡方向转变，但仍然是卖方市场。在秋季和冬季，市场趋向平衡是常见的，因为购房者减少，销售放缓。

注意：您可以在本节末尾找到《当地简报》的图表和图形。

硅谷大部分地区房价增速放缓

在硅谷，自2022年4月至2023年1月的价格调整初始阶段后，房价并未受到不断上涨的抵押贷款利率的影响。到了10月，硅谷大部分县的中位价格仅略低于它们的历史最高水平。在年初，增加的需求和低但上升的库存帮助推动了硅谷上半年迅猛的房价上涨。在过去的三个月里，Single-family home and condo出现了下滑，除了圣马特奥的Single-family home 住宅价格，在10月达到了全年最高水平。截至目前，各县的价格都有显著上涨，除了圣克鲁斯的condo价格略有下降。在第四季度，我们预计房价将保持相对稳定，但在这个时候发生轻微的价格收缩是正常的。

通常情况下，需求在秋季开始下降，并在一月份触底，因此持续低库存应该不再是一个问题。由于抵押贷款利率处于23年来的最高水平，购房者更有动力争夺最理想的房屋。由于融资成本的原因，购房者不会接受低于他们能找到的最好房屋的情况。

2023年秋季十月份Single-family home 销售增长 ，Single-family home库存逐渐增加，于9月达到峰值。库存在10月份下降，因为销售增加而新上市房源减少。通常情况下，库存在7月或8月达到峰值，然后在12月或1月份逐渐下降。尽管今年库存有所增加，但仍然是历史性低位，主要由于需求减弱（销售减少）、较高的利率、正常季节性以及9月份新房源的不寻常增加。新房源的数量是销售的重要预测因素。在9月份，新房源增加了2%，而在10月份，销售增加了4%。

即使需求放缓，卖家仍然保持更多的谈判权，并且平均而言，能够获得超过要价的价格。卖家在一月份收到的平均价格为要价的94%，到了五月份增长到了101%。从五月到十月，每个月卖家平均都能获得101%的要价。库存在今年余下的时间几乎肯定会保持在历史性低位，并且可能在2024年仍然较低，这将对卖方有利。

供应库存的月数表明市场正在趋向平衡，但仍然是卖方市场 供应库存月数（MSI）通过测量在当前销售速度下，市场上所有挂牌房源需要多长时间卖出，来量化供需关系。加利福尼亚州的长期平均MSI约为三个月，这表示一个平衡的市场。低于三个月的MSI表明市场上的买家多于卖家（意味着是卖方市场），而较高的MSI表明卖家多于买家（意味着是买方市场）。硅谷市场往往偏向卖方，这反映在其低MSI中。MSI在今年第一季度急剧下降，然后从五月份开始缓慢上升。在十月份，MSI仍然低于三个月的供应，表明市场仍然偏向卖方。唯一的例外是圣马特奥的condo市场，它更接近一个平衡的市场。