可单独出售或转让ADU

1033号议会法案

AB 1033 是什么?

AB 1033 是一项加州法案，由议员 Phil Ting 起草，参与城市的业主将能够在自己的土地上建造ADU 并单独出售，遵循适用于公寓的相同规则。各个城市和县可以自由决定是否希望其居民可以选择出售其 ADU。

实施方式:

与新建公寓一样，建造 ADU 的房主必须通知当地公用事业部门，包括水、下水道、燃气和电力部门，了解该单元的创建和单独运输情况。每处房产还必须成立一个房主协会，以评估会费，以支付护理房产外部和共享空间（如车道、游泳池或公共屋顶）的费用。

AB 1033 可能会对加州产生哪些积极影响?

首先，它可以增加许多城市的温和密度。与高密度（例如，中高层住宅建筑）不同，低密度是指在单户分区社区内开发单户型单元（例如，ADU、复式住宅等）。温和的密度有助于维持住宅外观和社区氛围，同时抵消日益严重的住房危机。

AB 1033 的通过还可以为中低收入首次购房者提供更多负担得起的住房机会。

加州目前的房价高得惊人，这已不是什么秘密。加利福尼亚州的平均房价目前在 70 万美元至 100 万美元之间。这个价格区间对于很多工薪家庭来说根本是难以承受的。

AB 1033 将允许 ADU 独立于主要住宅出售。这将为首次购房者开辟一批价格合理的房屋。毕竟，ADU 比 2,000 平方英尺以上的住宅更经济实惠。自 20 世纪 60 年代建造大量此类房屋以来，家庭规模已缩减至历史最低水平。许多家庭不再需要五居室的房子。

AB 1033 也对现有房主有利，他们可以利用 ADU 的销售来帮助资助其建设。它还允许不想成为房东的房主简单地建造ADU 进行出售。这将使更多家庭有机会拥有住房。

AB 1033 有哪些潜在缺点?

AB 1033实际上允许开发商建造新的ADU，而不受当前建筑规范对新房的高标准的约束，然后将其出售给新的所有者，从而绕过新建房屋的建筑和安全标准。

房地产或其中一部分的任何出售或转让几乎总是会触发房主抵押贷款中的到期出售条款。如果房主按照AB 1033的规定将其ADU转让给第三方，房主将面临丧失抵押品赎回权或不得不以目前较高的利率进行再融资的风险。

AB 1033并不限制ADU的转让方式。这可以允许许多不同形式的所有权，包括但不限于分时度假、共同所有权模式、地段分割或部分所有权——这些都不要求所有者本人居住。可能会引发严重的所有权问题，从而限制卖方出售其房产的能力。

此外，在大多数情况下，根据AB 1033转让的主要住房和adu将不符合传统的、联邦住房管理局和退伍军人事务部的融资计划，这些计划会损害老年人、退伍军人和低收入家庭。

AB 1033法案允许ADU有效地出售给任何人，包括大型房地产投资信托基金和企业投资者，如黑石集团(Blackstone)和Invitation Homes，这大大减少了全州范围内的购房机会。

AB 1033危及了SB9 (Atkins, 2021)中建立的许多保护措施，这些保护措施有助于保护社区，同时增加房屋所有权的机会。相反，AB 1033为投机的ADU开发商打开了大门，让他们在当地投入有限的情况下迅速改造社区。

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