这个充满矛盾的房地产市场到底发生了什么？

对房地产市场感到困惑？

最近，房地产市场似乎违背逻辑。 与专家的预测相反，抵押贷款利率拒绝回落。 尽管利率很高，但房价仍在继续上涨。

常识表明，高房价和抵押贷款利率现在应该已经降温。 但许多其他因素也在起作用，导致房价和抵押贷款利率居高不下，令购房者感到沮丧。

Realtor.com® 今天对一些最令人头疼的问题进行了分析，以找出为什么房地产市场的表现令几乎所有关注它的人都感到困惑。

Realtor.com 首席经济学家丹妮尔·黑尔 (Danielle Hale) 表示：“要了解 2023 年房地产市场的出人意料，最好的例子就是看看人们对会发生什么以及实际发生了什么的预测。” “房地产市场的动力并不像我们想象的那么大。”

与此同时，房地产专家将继续做出预测，直到市场出现下一个意想不到的事情，而这些预测将不再有效。

房价为何没有下跌？

过去几年房价急剧上涨之后，许多买家一直在等待房价回落。 许多著名的房地产专业人士预测，高抵押贷款利率将迫使房价下跌。 毕竟，买家的承受能力是有限的。

但事实并非如此。

当然，在 COVID-19 大流行期间涨幅最大的一些市场中，标价中值略有下跌。 但在全国范围内，价格趋于平稳，略有下降，然后又回升。

现在，这些价格在美国一些传统上负担得起的地区激增，包括铁锈地带和中西部。 这种现象是由于房价较高的地区的买家现在在任何他们还能找到的地方追逐可负担性。 具有讽刺意味的是，这推动了这些地区的价格上涨。

尽管高价格和高利率是买房的巨大障碍，但仍然有买家。 在住房严重短缺的情况下，买家被迫争夺有限数量的房产，从而在竞购战中进一步推高价格。

黑尔表示：“许多买家都对价格能保持这么长时间感到惊讶。” “需求和供应相对平衡，因此价格大致稳定在非常高的水平。”

从历史上看，高价格和高利率的组合并不像看起来那么奇怪。 智囊团城市研究所研究员劳里·古德曼表示，过去抵押贷款利率的上涨与物价小幅上涨有关。

通常情况下，当利率较高时，经济表现良好，以至于美联储会加息以控制通胀。 当经济强劲时，更多的人可能会想要买房。 额外的竞争可能会推高价格。

“在高利率时期，买家和卖家都会减少，”古德曼说。 “但有足够多的人有能力购买。 [而且]房价不会因为经济强劲而下降。”

相反，房屋销售数量下降了。

7 月份现房销售（不包括新建房屋）同比下降 16.6%。 这是全国房地产经纪人协会® 提供的最新数据月份。

“市场基本上冻结了，”佛罗里达大西洋大学博卡拉顿分校的房地产经济学家肯·约翰逊说。 “交易数量急剧下降。”

抵押贷款利率高于应有水平

抵押贷款利率也高于许多人认为可以而且应该的水平。

这是因为，虽然抵押贷款利率受到美联储行动的影响，但投资者也在很大程度上影响了抵押贷款利率的走向。 根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，截至 9 月 21 日当周，30 年期固定利率贷款的平均利率为 7.19%。

这就是技术性的地方。 由于抵押贷款利率和十年期美国国债之间的利差，利率可能会比现在低整整一个百分点。 （十年期国债通常与抵押贷款利率进行比较，因为它更类似于许多房主在出售房产之前拥有房产的时间。）利差比正常情况更大，这表明抵押贷款利率还有下降的空间。

古德曼表示，较高的抵押贷款利率反映出“美联储控制的利率以及经济的未来存在很大的不确定性”。

您还需要考虑二级抵押贷款市场正在发生的事情——一系列令人头晕的情况也推高了抵押贷款利率。

其一，贷款人一旦发放抵押贷款，很少会继续持有，因为他们希望腾出现金来发放新贷款。 因此，抵押贷款通常被捆绑成抵押贷款证券，即抵押贷款债券，并在二级市场上出售给投资者。 当债券价格较低时，抵押贷款利率就会上升，以吸引投资者购买债券。

最后，投资者担心美联储可能再次加息——这也可能导致抵押贷款利率上升。 投资者希望因这些可能较短的贷款期限（由于未来利率回落时的再融资）以及房地产市场的普遍不确定性而获得补偿。

据《抵押贷款新闻日报》报道，在美联储上周暗示今年可能再次加息的第二天，抵押贷款利率周四飙升至 7.47%。

毕马威 (KPMG) 高级经济学家叶连娜·马列耶夫 (Yelena Maleyev) 表示：“明年抵押贷款利率可能会稍微降温至 6% 或 5%。” “但它们甚至有可能攀升得更高的风险。”

由于市场上的房屋很少，新房销售得到了推动

许多房地产专家预测今年将有更多房屋出售，但这并没有发生。 相反，新建房屋的销售强劲。

“这两件事通常不会齐头并进，”约翰·伯恩斯房地产和咨询公司（一家从事新建筑领域工作的公司）的研究高级副总裁德文·巴赫曼（Devyn Bachman）说。 “所有这些奇怪的事情现在发生都是有逻辑原因的。”

巴赫曼表示，建筑商现在更加成功，因为他们降低了抵押贷款利率。 他们中的一些人暂时将购买利率降至 5%，或者在购买者 30 年期固定利率贷款期间购买。 建筑商还降低了标价并增加了买家的成交成本。

从历史上看，新房比现有房更贵。 但价格差距已经缩小，7 月份新房的中位价格为 436,700 美元，而转售市场上的房屋价格为 406,700 美元。

因此，在某些情况下，建筑商的激励措施和缩小的价格差距最终可能会使新建房屋比现有房屋更便宜。

许多被抢购的房屋也是新建的——因为有更多可用的房屋。 较高的利率限制了住房库存，导致许多本想出售的房主暂时推迟出售。

编译自realtor.com，作者 Clare Trapasso