新经纪培训:Natural Hazard Disclosure Reports
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What is a Natural Hazard Disclosure Report?
您要购买的房产是否位于自然灾害区内？ 加利福尼亚州法律要求房地产经纪人和卖方向购房者提供“自然危害披露声明”表格。 它确定财产是否在指定的危险区域内。 这些区域可能包括地震断层，地震危险区，季节性洪水或野火等灾害。
What Does a Natural Hazard Disclosure Report Cover?
当待售物业位于以下六个当地危险区域中的任何一个内时，加利福尼亚州法律要求披露：
- 潜在洪水泛滥区（大坝溃堤）
- 火灾危险严重程度很高的区域
- 可能包含大量森林火灾风险和危害的荒地
- 地震断层带
- 地震危险区
- 特殊的洪灾危险区
NHD报告包括以下重要披露或财产危害：
- 机场影响区域（距离机场足够近距离，可经历隆隆的声音，建筑物的晃动，污染，燃油气味等）
- 商业和工业用途（与公司或行业接近的财产。这些财产以前或当前可能生产对健康，水，土地等可能构成危害的产品）
- 环境污染场所（靠近或位于以前的军事设施，垃圾掩埋场，棕地等处的财产）
- Megan’s Law的披露
- 有毒的霉菌部位
- 氡气暴露
Supplements to NHD Reports in California
加州法律要求买家在进行房屋检查时必须收到NHD声明。 买方从收到声明之日起三天的时间进行审核。 如果自然灾害披露报告导致他们决定拒绝购买，他们可以撤回要约。 如果买家接受该报告，则所有关联方都必须在NHD声明上签字，然后该交易才能合法结束。
加利福尼亚是美国最易发生灾害的州之一。 NHD针对北加利福尼亚的报告，特别是针对北部城市居民的NHD报告，将包括由于潜在的大坝故障或小溪和水道溢出而可能导致的洪水泛滥危害。例如，萨克拉门多的NHD报告肯定会提及这种潜在危害。
加州的整个海岸都面临海啸的危险，因为它暴露于广阔的太平洋中进行。一般而言，加利福尼亚州法律要求对处于特殊洪水，大坝失灵，高火险，野火，地震危险和地震断层危险区域内的任何待售物业进行全面披露。
加利福尼亚州是美国唯一要求向潜在购买者提供自然危害信息的州。例如，人口稠密的中部和南部地区，是地震活动和潜在地震风险最大的地区。这意味着任何考虑在南部购买房屋的人都将被建议去查看NHD报告。
附件：
Megan’s Law
美国政府和所有50个州现在都颁布了法规，对被定罪的性犯罪者进行登记。尽管法院才刚刚开始解释法规，但已经有一件事情变得很清楚：这是一个潜在雷区。
1994年，七岁的梅根·坎卡（Megan Kanka）被居住在新泽西州附近的一名定罪的性犯罪者残酷地强奸和谋杀。社区感到愤怒，如果他们知道性犯罪者住在那儿，就可以避免这种情况。随着注册性罪犯所在地的势头越来越大，问题就变成了，谁来负责向房主和潜在购房者提供这些信息？
梅根法是联邦法律，要求对已知的性犯罪者进行公开注册，该法于1996年颁布。实施权下放给各州，其中包括房地产许可证持有人是否有义务披露有关性犯罪者的信息。不幸的是，很少有州澄清房地产被许可人必须调查或披露此类信息的程度。 NAR最近的一项调查显示，有16个州免除了房地产被许可人的披露责任。他们是亚利桑那州，乔治亚州，爱达荷州，密歇根州，明尼苏达州，蒙大拿州，内华达州，新罕布什尔州，新墨西哥州，北卡罗来纳州，北达科他州，俄克拉荷马州，俄勒冈州，宾夕法尼亚州，南卡罗来纳州和怀俄明州。
阿拉斯加州，加利福尼亚州，新泽西州和弗吉尼亚州这四个州限制了被许可人的责任，即以书面形式告知可以找到信息的潜在买家或租户。
州法院最近的两项判决为房地产专业人士面临的各种风险提供了一些见识。
1994年，得克萨斯州Sanchez诉Guerrero案中的德克萨斯州法院裁定，经纪人未能透露涉嫌儿童骚扰者以前曾在该房屋中居住，这违反了《德克萨斯州欺骗性商业行为法》。在这种情况下，经纪人知道一个租客已经被审判并宣告mole亵儿童罪名成立，但没有告诉那些询问过先前房主的买主。即使他们从未搬入房屋，购买者也将获得赔偿，以赔偿他们的损失，以及100,000美元的精神痛苦。
与此形成鲜明对比的是，2000年1月，纽约上诉法院驳回了Glazer诉LoPreste一案，由买方对卖方和销售人员提起诉讼，因为他们没有被告知定罪的性犯罪者生活在马路对面。法院裁定，根据买者自负的原则，卖方和销售人员均无义务披露此信息，因为没有积极的隐瞒，并且买方可以在报纸上获得该信息。
由于梅根法律仍在不断发展，请检查所在州法律以确保遵守当地法律。在没有明确指导原则的州，请考虑提供有关传播梅根法律信息的书面免责声明，并注意告知买家可从何处获取信息。
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