Zillow小暴雷

为什么这么多房主卖给 Zillow？ 因为它多付了

在过去的三年里，Zillow 下了很大的赌注：它向 Zillow Offers 投入了超过 10 亿美元，它的技术支持的购房计划，银行业务，它可以通过使用算法每个月购买数千个房子，做一些轻微的装修，然后再出售它们。 但事实证明，以这种方式翻新房屋并不是世界上最稳定的商业模式，尤其是当你在房地产繁荣时期。 现在，该公司正在关闭其 iBuying 计划并裁员 25%，其中包括今年夏天为数千套房屋支付过高价格的房子。

Zillow 股价周三下跌超过 20%。
该公司三年前推出的部门 Zillow Offers 似乎严重误判了市场，上个季度亏损了 3.8 亿美元。

“预测房价的不可预测性远远超出了我们的预期，”Zillow 的联合创始人兼首席执行官 Rich Barton 周二表示。 该公司未能准确预测房屋升值：“我们认为，预测房价的不可预测性远远超出了我们的预期。” 巴顿说，iBuying 已经把公司变成了一个类似于“杠杆式房屋交易商”的东西，这种做法“在某个时候很有可能让整个公司处于危险之中”。

Zillow Offers 是一家名为 iBuying 的公司，曾被宣传为公司的未来。

但似乎 Zillow 的算法过于激进——据报道，该公司为最终不得不以折扣价出售的房屋支付了过高的价格。

技术的承诺是它可以消除或至少减少人为错误和低效率，特别是对劳动力的需求——这是经营任何企业最昂贵、最混乱的部分——从而获得丰厚的利润。但正如 Zillow 退出购房所表明的那样，科技也经常会放大错误。而且无论界面多么流畅，每家企业仍然依赖于人类——优步司机、送货员，或者在 Zillow 的案例中，数据科学家和建筑承包商——来使商业模型工作。

在过去的几周里，很明显 Zillow 犯了很多错误

一，它调整了算法，使其在报价方面更加激进，在市场开始降温并为房产支付过高价格时赢得了竞标战。 它不是唯一一家误读大流行市场的公司。

二，建筑供应和劳动力短缺使得装修既昂贵又耗时，因此即使在房地产市场火爆的情况下，Zillow 最终也陷入了大量库存出售获利——该公司目前拥有 9,800 套房屋，另有 8,200 套合同。 （目前，它正试图以 28 亿美元的价格将其中 7,000 套房屋出售给机构买家。）以及规模较小的可能用来寻找立足点的策略——出租或自己搬进房产等待市场——不是 Zillow 模型的选择。

因此，根据 KeyBanc Capital 市场对 650 套 Zillow 房屋的分析，Zillow 以低于其支付的价格列出了 66% 的房屋，平均折扣为 4.5%。当价格处于市场顶部时，通常也不建议进行疯狂购买，但您不能为此责怪模型：他们只是按照指示行事。

但也许 Zillow 最大的错误是没有意识到尽管人们喜欢在 Zillow 上找房子，但在实际买卖房产时，房地产仍然是一个非常个人的业务。正如任何经纪人、开发商或成功的房产经纪人都知道的那样，房地产是一项特殊的业务。数据是故事的一部分，但comps 只能告诉你这么多。 （任何查看过自己房屋的“Zestimate”的人都知道，它通常相差甚远。）有必要访问实际地点以确定房产是否值它所显示的价值（当然，还要密切了解房产的价值）该物业所在的城市也有帮助）。上一次房市崩盘的一个因素是，许多房屋抵押贷款是根据大大高估了房屋价值的评估而发放的。许多评估师被要求评估他们无法亲自访问的房屋——无论是因为位置还是支付率——并被迫进行评估以证明贷款的合理性。 Zillow 确实在对房屋进行初步报价后派人进行评估，以确保房屋的状况与所代表的一样，但他们正在寻找虚假陈述和危险信号；当然，这种商业模式涉及购买数千套房屋，但它的利润也很小。

那么这是iBuying的结束吗？

可能不是。其他公司，如 Opendoor 和 Offerpad，在今年夏天 Zillow 全力以赴时撤回了采购，并且似乎做得很好。

但这表明房屋销售尚未为完全自动化做好准备。它可能永远不会。 iBuying 已被推销给卖家，以消除出售房屋的头疼和麻烦。但不清楚卖家是否不喜欢传统的做事方式。卖房子不像订购送货——这是大多数人一生中可能做过几次的事情，而且鉴于房屋是许多人所做的最大的一笔投资，可以理解他们担心搞砸了。据彭博社报道，只有 10% 的认真卖家接受了 Zillow 的报价。这并不奇怪，因为 Zillow 公开购买要翻转的房产（而且它没有购买需要大修的房产）。除非卖家懒得油漆和做一些基本的维修，否则为什么要卖给 Zillow？正如上次房地产崩盘所表明的那样，美国人喜欢将自己视为房地产专家，即使他们实际上是标杆。这就是 Zillow 最初流行的原因：每个人都喜欢成为想象中的房地产大亨——谁对买卖房地产的想法不感兴趣？他们也喜欢讨价还价，但卖给 Zillow 的成本与聘请经纪人一样多：Zillow 平均收取 5% 的销售费；经纪人的费用通常为 5% 到 6%。为什么卖家不想用传统的上市来测试市场，除非 Zillow 明显多付了钱？显然，确实如此。